Может ли недвижимость двигаться? Еще как! Например, в США с 1995-го по 2006 год – стрелой вверх, а потом камнем вниз, аж вся мировая экономика задрожала, 83 банка лопнули за 2008 год.
Но то, что заметно для всех происходит в мире, может незаметно погубить отдельно взятую благополучную семью. Давайте посмотрим, что делается на рынке недвижимости у нас в Гамбурге.
Рынок недвижимости имеет очень неоднородный характер. Мало знать «среднюю температуру по больнице» от морга до гриппозного отделения – не только в одном городе или районе, но даже в одном микрорайоне возможна 10-12-кратная (!) разница в ценах за квадратный метр. Например, в одном микрорайоне цены повысились за год на 30%, а в соседнем – упали на 20%. Поэтому нужно знать не только среднее арифметическое, но и зоны максимума и минимума. В нашем городе 7 административных округов и 105 районов.
Средняя цена земли под строительство (baureifes Land) составляет в городе 318 евро. За прошлый год (2008) цены изменились по районам от +10,7% до –4,7%. В среднем это +2,6%, причем инфляция была тоже 2,6%. Это значит, что реальная рентабельность* гамбургской земли равнялась нулю. Средняя цена за квадратный метр в домах – 2 237 евро, в квартирах – 2 036 евро.
Годовое колебание цен на дома в городе было от +48% (Hohenfelde) до –24% (Eppendorf – кто бы мог подумать!), на квартиры – от +31% (Harvestehude) до –22-24% (Sülldorf, Dulsberg). Дома и квартиры в Гамбурге подорожали в среднем на 3,2-3,6%, в окрестностях – подешевели на 1-2,5%. Вообще за городом земля на 30-80% дешевле (чем дальше от Гамбурга, тем цена меньше), дома и квартиры дешевле на 30-40%. То есть, или дом в городе, или такой же дом за городом плюс «порше» и кругосветное путешествие.
Управление статистики опубликовало результаты исследования рентабельности на вторичном рынке жилой недвижимости. С 2000 по 2007 год владельцы с учетом инфляции потеряли 13%. Другие исследователи подтверждают, что владельцы жилой недвижимости потеряли за последние 25 лет 18% реального капитала. С учетом индустриальной недвижимости за последние 17 лет потеряно 37% реального капитала. Рынок недвижимости превратился в большой невкусный пирог, из которого с большим трудом нужно выковыривать рентабельные изюминки.
В чем же дело? Нет спроса! Сотня немцев, родившихся после 1950 года, произвела на свет лишь 70 детей. То есть, младшему поколению с лихвой хватит уже существующих домов и квартир. Особенно тяжелая ситуация ожидается после 2030 года, когда немецкое поколение Babyboom, рожденное в 1950-65-х годах, начнет «освобождать» дома и квартиры. В США за последние 120 лет средняя реальная рентабельность жилой недвижимости составила всего 0,3% (!) в год. При этом следует иметь в виду, что у них выше и рождаемость, и приток иностранцев.
Из анализа рынка недвижимости становится понятно, что в большей степени стабильным и рентабельным является элитное жилье в престижных районах. Почему же банки рекламируют кредиты, покупку домов и квартир как один из лучших факторов обеспечения старости? Потому что 80% их прибыли идет из кредитного сектора, а более 90% всех кредитов населению являются ипотечными!
Кредиты можно (иногда даже нужно) брать, но это не делается «под настроение». В Германии ежегодно продается 60-80 тысяч домов и квартир через судебные аукционы – самый дешевый вариант! Это дома тех, кто хотел их иметь, но «не потянул». В общем, я предложил бы формулу «30-30-30»: минимум 30% собственного капитала, выплата кредита максимум за 30 лет, ежемесячные выплаты по кредиту – не более 30% от нетто-зарплаты.
Вот формула быстрого расчета. Допустим, вы берете кредит 100.000 евро под 6% годовых на 30 лет. ((1+6%)30 x 6%)/((1+6%)30–1) x 100.000 = 7.264,83 евро. Это ежегодная плата за кредит, ежемесячная – 605,41. При условии, что за 30 лет процентная ставка не изменится, что крайне маловероятно. Еще нужно понимать, что вы взяли 100 тысяч, а вернуть придется почти 218 (7.264,83 х 30 лет).
А кроме кредита еще есть разные Betriebskosten, Heizkosten, Wasser, Strom, Versicherung… Конечно, вы можете по уши залезть в кредит и напрягаться из последних сил ради мечты о собственном доме, но помните первое священное правило опытных биржевиков: самая распространенная на земле болезнь – переоценка собственных возможностей!
*Рентабельность – чистая прибыль в процентах от вложенного капитала. Реальная рентабельность – чистая прибыль в процентах минус инфляция.
Текст: Ingwar Lattke
E-Mail: ingwar_lattke@yahoo.de
