Bei uns in Hamburg

Category: Недвижимость

  • SAGA о квартирах. Жилье в Гамбурге

    Жилье в Гамбурге дорожает, в том числе и социальное. Это вызывает протесты населения и противодействие со стороны оппозиции.

    За последние восемь лет квартирная плата в нашем городе возросла в среднем на 15,95%. При этом социальное жилье, предоставляемое малоимущим крупнейшим гамбургским жилищным товариществом SAGA/GWG, подорожало гораздо больше – на 25,5%! За это городские власти подверглись жесткой критике со стороны оппозиции «в лице» социал-демократов. В связи с недавним очередным повышением цен представители SPD призвали гамбургский Сенат и руководство SAGA/GWG вернуться на рельсы социальной политики, которая провозглашена приоритетной в уставе этой принадлежащей городу компании.

    Оппозиция критикует, в частности, практику перераспределения дополнительных средств, вырученных за счет повышения цен на жилье. Они направляются не на строительство новых дешевых квартир, а на финансирование крупных объектов, не имеющих отношения к жилью, – в том числе и весьма дорогостоящей Elbphilharmonie.

    Ежегодная потребность Гамбурга в новом жилье составляет 6 000 квартир. Именно эта цифра стоит в коалиционном договоре, заключенном правящими партиями христианских демократов (CDU) и «зеленых» (GAL). Но построить удается в среднем лишь 3 700 квартир в год, что приводит к постоянно нарастающему дефициту жилья и росту цен на него.

    Не хватает и социального жилья, потребность в котором составляет 1 000 квартир в год, а на деле выходит только по 270. Поэтому за последнее десятилетие этот специальный жилой фонд сократился на 12% и по прогнозам такая тенденция сохранится и в будущем. Сейчас у города 101 371 социальная квартира, но через десять лет, по данным Сената, их число может уменьшиться примерно до 60 000.

    В ответ на все обвинения сенатор по вопросам развития городской инфраструктуры Аня Хайдук (Anja Hajduk, GAL) заверила общественность, что в этом году ситуация с жильем выглядит совсем иначе. Только в районе Wilhelmsburg компания SAGA/GWG заложила фундаменты домов, которые будут возводиться с применением инновационных, экологически продвинутых технологий. Жилые комплексы на 1 230 квартир, почти не потребляющие энергии, вырастут рядом с тем местом, где планируется международная строительная выставка Internationale Bauausstellung (IBA). Сенатор сообщила, что стройплощадки множатся в знаменитом квартале Karo-Viertel, в старинном микрорайоне Neustadt, в Altona, а также в районе Langenhorn.

    В бурную дискуссию властей с оппозицией включился даже первый бургомистр Оле фон Бойст (Ole von Beust), который в интервью газете Hamburger Abendblatt попытался успокоить горожан и пообещал, что Сенат постарается довести число социальных квартир до 1 000 в год. Сейчас ведутся переговоры с районными властями о предоставлении городу дополнительных строительных площадей. Бургомистр также отметил, что по сравнению с другими крупными городами страны ценовая обстановка на рынке жилья в Гамбурге сегодня наиболее благополучна. Почти половина жилплощади (44,8%), несмотря на недавнее повышение цен, стоит в месяц менее 6 евро за квадратный метр.

    Напомним, что координацией деятельности граждан, недовольных повышением цен на жилье, занимается объединение под названием Recht auf Stadt, в которое входят 25 гамбургских общественных организаций (http://rechtaufstadt.net/).

    Текст подготовила: К. Ф.

  • Дачный участок в Гамбурге

    Каждый садовый участок в Германии – это маленькая «клеточка» большой европейской организации, и каждая деталь ее жизни регулируется федеральным законом.

    В нашем городе 312 дачно-садовых обществ, имеющих примерно 33 800 земельных участков со средней площадью 385 кв. м. Все общества объединены в земельный союз. Гамбургские дачники входят в федеральное объединение с центром в Берлине, которое, в свою очередь, является частью европейского союза дачников-садоводов со штаб-квартирой в Люксембурге.

    Первые садовые участки появились у нас около 150 лет назад по решению Сената. Городские власти хотели, чтобы беднейшие слои населения имели больше возможностей обеспечивать себя продукцией сельского хозяйства. А известное всем сегодня понятие Schrebergarten своим именем обязано немецкому врачу Даниэлю Шреберу (Daniel Gottlieb Moritz Schreber, 1808–1861), который требовал от властей и родителей воспитывать детей не в антисанитарных городских условиях, а в специальных садах, в гармонии с природой.

    Итак, во главе угла стояла идея продовольственного обеспечения и здорового образа жизни. Здесь нужно напомнить, что детская смертность в Европе 200 лет назад была в 100 (!) раз выше сегодняшнего уровня. После Второй мировой войны садовые участки сохранили свое основное предназначение – выращивание картофеля, капусты и других овощей. В то время, когда многие дома в городах были разрушены бомбардировками, на участках разрешалось строить дачные домики из кирпича площадью 13 кв. м и жить в них круглый год. Сейчас эта традиция сохранилась лишь в Берлине, да и то в виде исключения. Согласно современному законодательству, дачный домик можно строить только из дерева, с дополнительным утеплением или без него, и ночевать в нем разрешается с 1 марта по 31 октября. Но зато площадь постройки теперь можно расширить до 24 кв. м.

    В чем же сегодня смысл садовых участков внутри городских границ? Для владельцев дача – это отдых и встречи с друзьями, мясо, жаренное на решетке, и выращенные своими руками цветы, фрукты и овощи. Но и правительство Гамбурга имеет здесь свою выгоду: общегородской садовый союз берет землю в аренду на 99 лет и «перепродает» участки отдельным садовым обществам, которые, в свою очередь, сдают их в аренду дачникам. Союз обязуется содержать в порядке эти зеленые островки внутри города. То есть, город получает арендную плату и вдобавок перекладывает ответственность за эти территории на дачников.

    Общество садоводов является в первую очередь организацией с определенными обязанностями. Например, дачники обязаны 3-4 раза в год устраивать «субботники» и убирать подконтрольную им территорию. В противном случае председатель союза имеет право выписать «уклонистам» денежный штраф. Каждое садовое общество должно иметь председателя, его заместителя, кассира и проводить их регулярные перевыборы. Именно этот пункт для дачников – проблема № 1, ведь активных членов, готовых жертвовать своим временем и силами ради организации общих мероприятий, всегда не хватает. Теоретически, если садовое общество не имеет избранного правления, то городские власти могут в конце концов аннулировать арендный договор и отобрать участки. Поэтому, как меня заверили немецкие дачники с большим стажем, в критический момент всегда находится кто-нибудь, кто соглашается стать председателем.

    Как получить дачный участок, и сколько это стоит? По данным из разных источников, от 1% до 10% общего числа участков сейчас свободны. При помощи земельного гамбургского союза или интернета вы можете найти подходящее садовое общество и заполнить формуляр с заявлением на имя его председателя. Может случиться так, что все участки заняты или на один участок претендует несколько конкурентов. Тогда вам придется ждать, пока освободится какой-нибудь участок, или попытать счастья в другом месте.

    Ежегодные расходы на участок среднего размера составляют примерно 400-600 евро. В эту сумму входят взносы в земельный союз и в ваше общество, плата за аренду, воду, электроэнергию и вывоз мусора, страховые взносы за дачный домик. Кроме того, сама постройка может стоить от 500 до 15 000 евро. Если не покупать готовый домик и не нанимать строительную бригаду, а самому закупить стройматериалы и вложить собственный труд, то и домик обойдется намного дешевле, и чувство гордости за сделанную работу будет поднимать ваше настроение всякий раз, когда вы приедете на дачу.

    Текст: Ingwar Lattke

  • Изменения на гамбургском рынке недвижимости

    Может ли недвижимость двигаться? Еще как! Например, в США с 1995-го по 2006 год – стрелой вверх, а потом камнем вниз, аж вся мировая экономика задрожала, 83 банка лопнули за 2008 год.

    Но то, что заметно для всех происходит в мире, может незаметно погубить отдельно взятую благополучную семью. Давайте посмотрим, что делается на рынке недвижимости у нас в Гамбурге.

    Рынок недвижимости имеет очень неоднородный характер. Мало знать «среднюю температуру по больнице» от морга до гриппозного отделения – не только в одном городе или районе, но даже в одном микрорайоне возможна 10-12-кратная (!) разница в ценах за квадратный метр. Например, в одном микрорайоне цены повысились за год на 30%, а в соседнем – упали на 20%. Поэтому нужно знать не только среднее арифметическое, но и зоны максимума и минимума. В нашем городе 7 административных округов и 105 районов.

    Средняя цена земли под строительство (baureifes Land) составляет в городе 318 евро. За прошлый год (2008) цены изменились по районам от +10,7% до –4,7%. В среднем это +2,6%, причем инфляция была тоже 2,6%. Это значит, что реальная рентабельность* гамбургской земли равнялась нулю. Средняя цена за квадратный метр в домах – 2 237 евро, в квартирах – 2 036 евро.

    Годовое колебание цен на дома в городе было от +48% (Hohenfelde) до –24% (Eppendorf – кто бы мог подумать!), на квартиры – от +31% (Harvestehude) до –22-24% (Sülldorf, Dulsberg). Дома и квартиры в Гамбурге подорожали в среднем на 3,2-3,6%, в окрестностях – подешевели на 1-2,5%. Вообще за городом земля на 30-80% дешевле (чем дальше от Гамбурга, тем цена меньше), дома и квартиры дешевле на 30-40%. То есть, или дом в городе, или такой же дом за городом плюс «порше» и кругосветное путешествие.

    Управление статистики опубликовало результаты исследования рентабельности на вторичном рынке жилой недвижимости. С 2000 по 2007 год владельцы с учетом инфляции потеряли 13%. Другие исследователи подтверждают, что владельцы жилой недвижимости потеряли за последние 25 лет 18% реального капитала. С учетом индустриальной недвижимости за последние 17 лет потеряно 37% реального капитала. Рынок недвижимости превратился в большой невкусный пирог, из которого с большим трудом нужно выковыривать рентабельные изюминки.

    В чем же дело? Нет спроса! Сотня немцев, родившихся после 1950 года, произвела на свет лишь 70 детей. То есть, младшему поколению с лихвой хватит уже существующих домов и квартир. Особенно тяжелая ситуация ожидается после 2030 года, когда немецкое поколение Babyboom, рожденное в 1950-65-х годах, начнет «освобождать» дома и квартиры. В США за последние 120 лет средняя реальная рентабельность жилой недвижимости составила всего 0,3% (!) в год. При этом следует иметь в виду, что у них выше и рождаемость, и приток иностранцев.

    Из анализа рынка недвижимости становится понятно, что в большей степени стабильным и рентабельным является элитное жилье в престижных районах. Почему же банки рекламируют кредиты, покупку домов и квартир как один из лучших факторов обеспечения старости? Потому что 80% их прибыли идет из кредитного сектора, а более 90% всех кредитов населению являются ипотечными!

    Кредиты можно (иногда даже нужно) брать, но это не делается «под настроение». В Германии ежегодно продается 60-80 тысяч домов и квартир через судебные аукционы – самый дешевый вариант! Это дома тех, кто хотел их иметь, но «не потянул». В общем, я предложил бы формулу «30-30-30»: минимум 30% собственного капитала, выплата кредита максимум за 30 лет, ежемесячные выплаты по кредиту – не более 30% от нетто-зарплаты.

    Вот формула быстрого расчета. Допустим, вы берете кредит 100.000 евро под 6% годовых на 30 лет. ((1+6%)30 x 6%)/((1+6%)30–1) x 100.000 = 7.264,83 евро. Это ежегодная плата за кредит, ежемесячная – 605,41. При условии, что за 30 лет процентная ставка не изменится, что крайне маловероятно. Еще нужно понимать, что вы взяли 100 тысяч, а вернуть придется почти 218 (7.264,83 х 30 лет).

    А кроме кредита еще есть разные Betriebskosten, Heizkosten, Wasser, Strom, Versicherung… Конечно, вы можете по уши залезть в кредит и напрягаться из последних сил ради мечты о собственном доме, но помните первое священное правило опытных биржевиков: самая распространенная на земле болезнь – переоценка собственных возможностей!

    *Рентабельность – чистая прибыль в процентах от вложенного капитала. Реальная рентабельность – чистая прибыль в процентах минус инфляция.

    Текст: Ingwar Lattke
    E-Mail: ingwar_lattke@yahoo.de