«Будущее, которое создаем мы!»
На фоне экономического спада, вызванного пандемией коронавируса, есть направления бизнеса и предприятия, продолжающие вполне успешно работать. В числе таких организаций – гамбургская девелоперская компания Gottmann Estate Development GmbH и инвестиционный фонд Gottmann Capital. Познакомить наших читателей с их деятельностью мы хотим сегодня еще и потому, что возглавляет их наш соотечественник по бывшему СССР.
В офисе, расположенном в центре Гамбурга на Ida-Ehre-Platz, меня встречает Владимир Готман, под руководством которого созданная в 2010 году строительная компания Gottmann Estate Development GmbH выросла в успешную девелоперскую структуру. На сегодняшний день компанией реализовано более 20 проектов в Гамбурге и его окрестностях. Сейчас ведется строительство семи объектов жилого назначения на 80 комфортабельных квартир. Более подробную информацию я надеюсь получить из беседы за чашкой ароматного кофе, которым угощает меня гостеприимный хозяин.
Девелопмент (также «девелопмент недвижимости»; от англ. real estate development «совершенствование, развитие недвижимости») – предпринимательская деятельность по созданию объекта недвижимости, реконструкции или изменению существующего здания или земельного участка, приводящая к увеличению их стоимости.
– Владимир, чем ваша компания отличается от обычных предприятий строительного сектора?
– Основным направлением нашей деятельности является фи-девелопмент (fee-development) – это модель, в которой компания, реализующая проект, не является его собственником и работает по принципу «затраты плюс вознаграждение» (cost plus fee). В этом случае девелопер не берет на себя финансовых рисков и не вкладывает в проект собственные средства, а за качество работ отвечает своим вознаграждением и репутацией.
В строительной индустрии долгое время существовала система, при которой инвестор проекта или застройщик являлся в то же время и его девелопером. В последние годы ситуация изменилась. Инвесторы проектов все чаще нанимают профессионалов в области девелопмента, которые отвечают за реализацию проекта, но не делят с заказчиком финансовые риски. Фи-девелопмент давно стал востребованным инструментом на рынке недвижимости. По этому принципу совершается 70% сделок. Сначала утверждают концепцию, подбирают оптимальную схему финансирования и проводят экономический анализ, а затем осуществляют управление строительством.
Использование схемы фи-девелопмента выгодно собственникам участков, банкам, владельцам залоговых и недостроенных объектов, не обладающим достаточными собственными ресурсами для реализации проекта и необходимым опытом в строительстве (девелопменте). В таких ситуациях будет правильнее нанять профессионального фи-девелопера для организации всех работ – от разработки концепции до организации продаж.
– Вы выбрали жилищное строительство, потому что это могло обеспечить быстрый возврат инвестиций, или на тот момент вам казалось, что не хватает предложений?
– Если мы говорим про период 2010-2015 годов, то строительных проектов в этом секторе в достаточном объеме действительно не было, строили в основном офисы и торговые площади. Но в какой-то момент спрос на них начал падать. Поэтому я не могу сказать, что выбор был сделан исходя из каких-то предпочтений – это был чисто экономический расчет.
– Развивающийся девелоперский рынок становится все более конкурентным. Это усложняет достижение поставленных вами целей?
– Если рынок не конкурентный – значит, он неинтересен, на него никто не идет, отсутствует фактор роста и развитие. Безусловно, есть достойные конкуренты, но какого-то соперничества мы не ощущаем. Даже если на одной улице с нашим проектом реализуется еще один, я не могу сказать, что это вредит или мешает его реализации.
– Начало 2020 года ознаменовалось падением нефтяных котировок, обвалами мировых валют и общей нестабильностью большинства отраслей экономики. Отразилось ли это на рынке недвижимости?
– Конечно же, все эти потрясения не остались незамеченными в девелопменте. В большей степени это относится к крупным и международным мегапроектам, но при этом небольшой спад мы наблюдали и на своем уровне. Отчасти это было вызвано пандемией коронавируса, когда были закрыты границы, вся сфера обслуживания, финансовые, производственные и государственные службы. Но рынок недвижимости более устойчив к подобным ударам. Уже сейчас прослеживается растущий интерес к предложениям жилья, поскольку люди среднего достатка понимают, что покупка недвижимости – это более надежное сохранение капитала, нежели малый бизнес, уязвимый и зависящий от колебаний, каким бы доходным он не был.
– Когда вы занялись девелопментом жилья, с какими неожиданными сложностями пришлось столкнуться?
– Я не питал особых иллюзий. Но мы поняли, что многие девелоперы на тот момент, как ни странно, не занимались своим продуктом в должном объеме – в частности, его продвижением. Именно поэтому Gottmann Estate Development GmbH свои возможности разделяет на два направления. Первое (Neubauprojekten) – базовый фи-девелопмент, то есть реализация проекта «с нуля» – от поиска земельного участка, проектирования, строительства, сдачи объекта и ввода в эксплуатацию до последующего управления объектом или продажей. Второе (Altbauprojekten) – когда на рынке существующей недвижимости мы подбираем объект и по результатам его технической экспертизы проводим реконструкцию или модернизацию с целью последующей продажи или аренды.
– Кто входит в число инвесторов и партнеров вашей компании? Чем вы руководствуетесь при определении перспективы сотрудничества с тем или иным заказчиком?
– Круг наших партнеров, разумеется, не ограничивается заказчиками из Германии, хоть большинство проектов ориентировано на внутреннего потребителя. Учитывая то, что я сам являюсь выходцем из республики бывшего СССР, с большим удовольствием мы развиваем деловые связи с бизнесом России, Казахстана, Узбекистана, балтийских государств. В числе наших заказчиков – компании, реализовавшие не один проект в Москве, Санкт-Петербурге, Калининграде, Алматы, Нур-Султане, Ташкенте, Риге. В 2019 году был учрежден инвестиционный фонд Gottmann Capital, задачей которого является консолидация частных инвестиционных активов менее крупных инвесторов, участвующих в наиболее перспективных проектах. Два из них реализуются сейчас на территории Германии.
– В тех случаях, когда возникает потребность привлечь заемные средства в качестве проектного финансирования, не возникает ли сложностей с банками?
– Напротив, благодаря положительной кредитной истории у нас достаточно предложений от банков, так что главный вопрос – какой наиболее выгодный вариант выбрать. Это результат успешного развития и отсутствия закредитованности компании. При этом в нашем секторе очень много перекредитованных организаций, на фоне которых мы выглядим более привлекательными.
– С жилой недвижимостью понятно. А рассматриваете ли вы проекты из числа коммерческой недвижимости?
– Мы всё рассматриваем. В некоторых наших жилых проектах есть и коммерческие площади, размещенные на первых этажах. Что касается офисных центров, то пока нам не встречался проект, который имел бы экономическую целесообразность.
– Похоже, вы не собираетесь останавливаться на достигнутом. Есть ли заготовки для завтрашнего дня, которые позволят сохранить, а еще лучше – приумножить все то, что компания имеет сегодня?
– Когда мы начинали строительный бизнес, то были уверены, что приобретем качества, способности и умения, которые дадут нам возможность стать такими, какими являемся сейчас. Чтобы не оказаться «на обочине» завтра, нужно добросовестно выполнять свою работу сегодня. Ни один труд не пропадет даром, и любые оправданные усилия пойдут впрок. Именно сегодняшний день способен показать нам то, каким может быть наше завтра.
С Владимиром Готманом беседовала
Елена Строяковски.
Так вот, каждый в курсе, насколько сложен сегодня описанный процесс. Во-первых, в связи с событиями последних лет, когда в Германию приехало жить множество людей — конечно же, вы понимаете, о ком я. Во-вторых, практически невозможным стало получение квартиры через, скажем так, государственные структуры. Если у вас нет детей, и родители еще не в том возрасте, чтобы за ними нужен был ваш постоянный присмотр, при этом вы работаете менеджером крупной компании, но в очереди перед вами чистоплотная африканская семья из семерых человек, квартира вам не светит даже с внесением залога за полгода вперед. С другой стороны, если вы — менеджер в крупной компании, зачем вам SAGA? Конечно же, вы пойдете, говоря по-простому, к частнику. Там уж, конечно, в первую очередь посмотрят на доход…
Хотя Гамбург многое делает для семей, в городе по-прежнему довольно мала доля детей. Более того, в последнее время проявилась пугающая тенденция к росту числа жителей-одиночек, что ставит под вопрос наше с вами будущее.
Многочисленные исследования и примеры из жизни показывают, что все больше людей нуждается в доступной, комплексной и индивидуальной консультации по финансам, чтобы разумно распланировать сегодня свой бюджет и благополучие своей семьи в будущем. Люди начинают понимать, что даже те денежные сбережения, которые у них есть, постоянно обесцениваются. Европейский Центральный Банк (EZB) закладывает допустимую норму инфляции 2% в год. Это значит, что если у вас год пролежали 10 000 евро, то вы уже потеряли 200 евро – это и есть обесценивание! Некоторые хранят сбережения в банках, где начисляются проценты по депозитам (вкладам) по ставке 0,1% («доходность»!). Но это в 20 раз меньше потерь от допустимой инфляции.
